年客流量超 4000 万飞乐乐，"香港客"喜欢打卡的深圳皇庭广场即将在 9 月初被拍卖，起拍价 30.53 亿元，相当于 43.61 亿元的评估价打了七折。
根据皇庭国际 8 月 11 日晚发布的公告，其子公司名下资产晶岛国商购物中心（深圳皇庭广场）及相关附属设施、设备于 9 月 9 日 10 时至 9 月 10 日 10 时止（延时除外）在广东省深圳市中级人民法院京东网司法拍卖平台上进行公开拍卖。
新京报贝壳财经记者查询京东网司法拍卖平台信息显示，该项目拍卖信息已挂网，截至目前，0 人报名，333 人关注，10421 人围观。
为何在深圳炙手可热、有"钻石之心"之称的皇庭广场会沦落到司法拍卖的地步？其母公司皇庭国际又面临怎样的危机？
图 / 京东资产交易平台截图
一个广场贡献超五成营收，公司或面临退市风险
皇庭广场位于深圳福田 CBD，毗邻深圳会展中心、市民中心等地标建筑，是深圳的地标性商场之一，曾被誉为"钻石之心"。项目占地面积约 4.23 万平方米，总建筑面积约 13.8 万平方米，是集餐饮、购物、娱乐、休闲等于一体的高端商圈。
虽然近年来商业地产的生意并不好做，但是，皇庭广场却受益于港客北上消费，迎来了"泼天富贵"。由于距离福田口岸站仅两站距离，这里成为香港市民最爱打卡的消费地，在社交媒体搜索"皇庭广场"，就会有"港人必上必打卡的商场""皇庭广场十大美食打卡"等标签，由此可见其热度攀高。
根据皇庭国际披露的数据，2024 年，皇庭广场出租率维持 95% 以上，日均客流超过 10 万人次，周末日均 12 万人次飞乐乐，大型节假日日均客流超 15 万人次。粗略估算，皇庭广场的年客流量已经超过了 4000 万人次。
据皇庭国际披露，截至 2024 年 12 月 31 日，深圳皇庭广场的账面价值为 57.5 亿元，占公司总资产 71.57%；2024 年深圳皇庭广场项目收入 3.69 亿元，占公司全年营业收入的 56.03%。
也就是说，皇庭广场是皇庭国际的核心资产、"台柱子"，若失去皇庭广场，皇庭国际或将面临退市风险。
皇庭国际表示，如本次拍卖成交，公司将失去标的资产的所有权，构成重大资产重组；同时，深圳皇庭广场作为公司主要资产，拍卖成交后对公司的资产、负债及日常经营活动将产生重大影响，公司未来存在可能触发《深圳证券交易所股票上市规则》9.3.1 的财务类强制退市的风险警示情形。
皇庭广场命运"一波三折"，曾两度被挂上货架
皇庭广场是皇庭国际开发的首个大型商业地产项目。
其前身是晶岛国际购物广场，2010 年，皇庭国际拿下该项目，2013 年其以"皇庭广场"的名称正式开业。经过十年浮沉，皇庭国际债务缠身，业绩也陡转直下。此次皇庭广场被拍卖，起因是皇庭国际欠中信信托的一笔 30 亿元的借款。
2016 年，皇庭国际子公司深圳融发投资有限公司（下称"融发投资"）与中信信托签订信托贷款合同，借款金额为 30 亿元，借款期限为 2016 年 3 月 30 日至 2021 年 3 月 30 日。皇庭国际方面为该笔借款提供了多重抵押担保，其中就包括皇庭广场。
因相关政策调整，上述贷款无法续期，而融发投资到期无法履约偿还借款，2021 年中信信托向深圳市中级人民法院提起诉讼。2023 年的终审判决显示，皇庭国际方面应偿还中信信托各项本息及违约金。
2022 年 3 月，皇庭国际在深圳联合产权交易所挂牌了所持有的融发投资 100% 股权，寻找意向受让方，参考价格为 74.93 亿元，而融发投资的核心资产便是皇庭广场，皇庭国际要求摘牌方清偿融发投资对皇庭国际及相关方的全部债务。在首次挂牌后不久，皇庭国际将上述转让参考价格大幅下调至 56.2 亿元，降幅达 25%。但仍无人摘牌。
在寻求出售无果后，2024 年 3 月，皇庭国际收到广东省深圳市中级人民法院执行通知书，申请执行人申请强制执行。2024 年 4 月，在广东省深圳市中级人民法院主持下，融发投资与中信信托经友好协商，在保证深圳皇庭广场正常经营的前提下，约定由法院每月直接从融发投资指定账户中划扣一定金额款项，一方面归还所欠中信信托部分款项，另一方面保障深圳皇庭广场日常经营。
皇庭国际表示，当前正在与债权人沟通协商包括债务化解在内的整体和解方案，后续若能达成和解，可能存在法院撤销本次司法拍卖的情况。
五年累亏近 46 亿，皇庭国际仍陷亏损泥沼
作为深圳老牌企业，皇庭国际也曾经"风光无两"。
根据其官网显示，皇庭国际创建于 1983 年，由经营零售商业起步。1993 年改组为股份公司，成为深圳本地唯一一家零售商业类 A＋B 股上市公司，并获评"中国最大的三百家股份制企业"。随后，其进入地产开发经营领域，先后开发出国企大厦、港逸豪庭等系列优质楼盘，2013 年其首个商业地产开发并运营的大型高端购物中心项目——皇庭广场正式开业。
但是，进入 2020 年后，皇庭国际经营业务连年下滑。Wind 统计数据显示，2020-2024 年，皇庭国际净利润分别为 -3.20 亿元、-12.58 亿元、-12.00 亿元、-11.49 亿元、-6.53 亿元，累计亏损约 45.8 亿元。
根据皇庭国际 2025 年半年度业绩预告，公司预计上半年亏损 1.4 亿 -2 亿元。
截至今年一季度末，皇庭国际总资产约 80.08 亿元，总负债约 77.77 亿元。其中，一年内到期的非流动负债约 37.04 亿元，货币资金约 0.92 亿元。
目前，皇庭国际正在谋求转型，其近年来跨界半导体产业，但截至目前尚未盈利。
一方面推进债务重组，一方面加快转型，未来，皇庭国际还能绝处逢生吗？
新京报贝壳财经记者 徐倩飞乐乐
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